ОЦЕНКА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ЦЕННОСТИ ТЕРРИТОРИИ КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА «НИКОЛИН КЛЮЧ»

2. ОЦЕНКА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ЦЕННОСТИ ТЕРРИТОРИИ КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА «НИКОЛИН КЛЮЧ»

 

2.1 Обоснование выбора строительной площадки

По результатам оценки инвестиционной привлекательности региона и анализа рынка загородной недвижимости, наиболее перспективными районами для застройки являются Челябинский и Чусовской тракты. Выбор в их пользу обусловлен следующими факторами:

- близость от города и транспортная доступность;

- наличие развитой инфраструктуры в части коммуникаций и объектов социального назначения;

- экологическая чистота и благоприятная природная среда;

- возможность возведения объектов инфраструктуры, которые можно использовать после окончания строительства поселков. [20].

Максимальным спросом пользуются объекты малоэтажной жилой недвижимости, а также участки под индивидуальное жилищное строительство, расположенные в черте города или не далее 30 км от его границы. Одной из причин подобной ситуации на рынке является существование некого психологического барьера у потенциальных покупателей коттеджей в коттеджных поселках – далее 30 км от границы города готовы ехать далеко не все. (Рисунок 2.1 Приложение 7).

Рисунок 2.1 показывает соотношение спроса и предложения на рынке загородной недвижимости, в зависимости от месторасположения объекта.

Важным фактором при выборе будущего жилья является его местоположение. Наибольшим спросом сегодня пользуются направления вдоль Серовского и Челябинского трактов, а также окрестности Екатеринбурга. Центром притяжения Серовского тракта является озеро Балтым, Челябинского тракта - река Сысерть. Покупателям наиболее интересны поселки, расположенные в 10 - 30 км от Екатеринбурга, в экологически чистой зоне.

Если взять усредненные пожелания потенциальных покупателей по поводу загородного дома, то собирательный образ желаемого жилища выглядит следующим образом: двухэтажный дом из кирпича площадью 150-200 м² на участке 10 соток, расположенном в черте города.

Сейчас более 90% покупателей загородного жилья предпочитают именно организованные коттеджные посёлки, в то время как ещё несколько лет назад число таких желающих составляло только 10%. Оптимальная планировка, архитектура и инфраструктура значительно повышают ликвидность объекта.

Рассматривая коттеджный поселок «Николин ключ» покупатели оценивают его месторасположение, то есть: направление, расстояние от Екатеринбурга, удобство подъезда, природное окружение, близость водоемов и городской инфраструктуры. Как показывают проведенные исследования, часто покупатель вначале решает, где он хотел бы купить коттедж, а уже потом знакомится с предлагаемыми в этом направлении поселками. [18].

Ключевой момент при выборе места – это его экологичность и привлекательное природное окружение. Ради этого потребители готовы даже отъехать несколько дальше от города.

У каждого из екатеринбургских направлений строительства коттеджных поселков есть своя «экологическая репутация», которая чаще основана на стереотипах, чем на реальных сведениях об экологической ситуации в том или ином направлении от Екатеринбурга.

Самые популярные направления – Челябинское и Тюменское. Челябинский тракт чаще привлекает покупателей коттеджей бизнес-класса, на втором месте по предпочтениям среди более состоятельных покупателей – Московское направление. Тюменский тракт привлекает покупателей коттеджей эконом-класса, на втором месте для них – Челябинское и Полевское направления.

У Челябинского и Полевского направлений репутация самых экологичных, с живописной природой и более мягким климатом. Тюменское направление привлекает недорогими предложениями и удобным выездом из города. В Московском направлении чаще других работает фактор рекомендаций знакомых, кроме того, здешние места уже также стали привычным местом отдыха, причем не только летнего, но и зимнего. Это направление воспринимается потребителями как престижное, чему способствует и уровень предлагаемых здесь поселков, и близость горнолыжных трасс, и развитая торговая инфраструктура (ТЦ «МЕГА», ТЦ «METRO» и прочие торговые комплексы, расположенные вокруг).

Таким образом, наиболее удачным местом для расположения коттеджного поселка «Николин ключ», является Челябинское направление, так как хорошая транспортная доступность, наличие развитой инфраструктуры (коммуникации и объекты социального назначения), экологическая чистота, благоприятная природная среда (река Сысерть).

2.1          Характеристика участка строительства

Земельный участок под строительство комплекса индивидуальной малоэтажной застройки размещается в 25 км от Екатеринбурга на северной окраине п. Кашино Сысертского района Свердловской области и оформлен в аренду на 49 лет (имеется разрешение на строительство малоэтажной коттеджной застройки).[5].

Территория участка ограничена с севера охранной зоны реки Черемшанка, с восточной – полосой отчуждения федеральной дороги Екатеринбург – Челябинск, с юга – границей села Кашино, с запада – участком леса 1 категории (земли лесхоза). (Приложение 8).

Участок находится на междуречье реки Сысерти и ее левобережного притока реки Черемшанка. Участок частично расположен в водоохраной зоне реки Сысерть, составляющей 500 м, и за пределами водоохраной зоны реки Черемшанка, составляющей 100 м. (Приложение 9).

Участок размещается на свободной от застройки территории, на бывших пахотных землях.

Площадь отведенного участка относительно ровный, слабо холмистый, абсолютные отметки поверхности земли изменяются от 223,0 до 243,0 м.

Климатические условия:

Климатический район строительства – 1В, он характеризуется [28]:

Климат района умеренно континентальный.

Средняя температура самого жаркого месяца + 17,0°С. Средняя температура самого холодного месяца – 15,9°С. Среднегодовая температура воздуха около +1°С (колеблется от 0,8°С до 1,7°С). [28].

В зимний период преобладают юго-западные ветры, в летний – северные и западные. Максимальная скорость ветра – до 35 м/с, среднегодовая – 4,5 – 5,0 м/с. [28].

Максимальное количество атмосферных осадков (75 - 80% от их годовой нормы) выпадает в летнее время. Среднегодовое количество осадков составляет 422 мм. [28].

Нормативная глубина промерзания грунтов – 2,0 м. [28].

Геологические условия участка застройки:

Территория проектируемого строительства расположена в северной части Кашинской антиклинали Арамильско-Сухтелинского мегасинклинория Восточно-Уральского поднятия. В пределах территории развит комплекс нижнесилурийских эффузивных (биотитовые и биотит-роговообманковые грандиориты) пород. Коренные породы перекрыты отложениями четвертичного возраста различного генезиса.

Таким образом, на основании факторов инженерно – геологических условий [28]:

1. Геоморфологические условия – Участок расположен в пределах нескольких геоморфологических элементов одного генезиса. Поверхность наклонная, слабо расчлененная;

2. Геологические в сфере взаимодействия зданий и сооружений с геологической средой - не более четырех различных по литологии слоев, залегающих наклонно или с выклиниванием. Мощность изменяется закономерно. Существенное изменение характеристик свойств грунтов в плане или по глубине. Скальные грунты имеют неровную кровлю и перекрыты нескальными грунтами;

3. Гидрогеологические в сфере взаимодействия зданий и сооружений с геологической средой - Два и более выдержанных горизонтов подземных вод, местами с неоднородным химическим составом или обладающих напором и содержащих загрязнение;

4. Геологические и инженерно-геологические процессы, отрицательно влияющие на условия строительства и эксплуатации зданий и сооружений - Имеют ограниченное распространение и не оказывают существенного влияния на выбор проектных решений, строительство и эксплуатацию объектов;

5. Специфические грунты в сфере взаимодействия зданий и сооружений с геологической средой - Имеют ограниченное распространение и не оказывают существенного влияния на выбор проектных решений, строительство и эксплуатацию объектов;

6. Техногенные воздействия и изменения освоенных территорий - Не оказывают существенного влияния на выбор проектных решений и проведение инженерно-геологических изысканий.

В целом, инженерно-геологические условия территории могут быть оценены как удовлетворительные и отнесены ко II категории сложности согласно приложения Б СП 11-105-97, часть1. [30].

На участке выявленных запасов полезных ископаемых нет (справка Уральского ПГО «Уралгеология» № 35-15/2-125 от 01.04.04).

По результатам экологических исследований (Экспертное заключение ФГУ «Центр гигиены и эпидемиологии в Свердловской области» от 02.10.07) участок имеет низкий радиационный фон, не является радоноопасным, дополнительных мер по предотвращению поступления радона в атмосферу не требуется.

Территория участка частично покрыта лесом 1 группы. Лес 1 группы, частично покрывающий участок, вырубке не подлежит и сохранен в качестве парковой зоны.

Согласно Заключению экспертной комиссии Государственной экологической экспертизы № 05/3-4925, утвержденному Приказом ГУПР № 1636 от 30.07.04 отведенный под застройку участок находится на междуречье реки Сысерть и ее левобережного притока реки Черемшанка, в 200-300 м от реки Сысерть и в 50 м от реки Черемшанка, за пределами их водоохранных зон, составляющих соответственно 200 и 50 м. Водная служба ГУПР и ООС МПР России по Свердловской области согласовала размещение участка под застройку.

Для водозаборной скважины, расположенной в северной части участка предусмотрены зоны санитарной охраны I, II и III пояса. В зоне I, II пояса расположены только строения, относящиеся к водозабору (насосная станция, резервуары чистой воды). СанПиН 2.1.4.1110-02 не запрещает размещение жилой застройки в III поясе зоны санитарной охраны источника, что подтверждается Заключением государственной экологической экспертизы. [24]. (Приложение 10).

Подземные воды территории – преобладающим развитием пользуются трещинные воды в зонах активной трещиноватости, проникающей до глубины 50-60 м, вместе с водами четвертичных покровных отложений образующие единый водонососный комплекс, имеющий грунтовый характер. (Приложение 11).

В процессе изысканий грунтовый водоносный горизонт вскрыт на глубине от 2,7 м до 3,0 м. Установившийся уровень подземных вод зафиксирован на глубине 2,5-2,7 м, что соответствует абсолютным отметкам от 220,53 до 220,87 м. В многоводные годы при таянии снега и обильном выпадении осадков возможное повышение уровня подземных вод может составить 0,5-1,0 м по выводам изысканий.

Таким образом, из проведенного анализа месторасположения проектируемого коттеджного поселка «Николин ключ», можно сделать вывод о том, что участок является пригодным для строительства, но при этом имеет ряд ограничений:

1. Охранной зоны реки Черемшанка (Участок частично расположен в водоохраной зоне реки Сысерть, составляющей 500 м, и за пределами водоохраной зоны реки Черемшанка, составляющей 100 м.).

2. Полосой отчуждения федеральной дороги Екатеринбург – Челябинск;

3. Граница села Кашино.

4. Участок леса 1 категории (земли лесхоза).

5. Водозаборная скважина, расположенная в северной части участка с предусмотренными зонами санитарной охраны I, II и III пояса.

Так же участок имеет ряд преимуществ:

1. Располагается в 25 км от Екатеринбурга, и находится в 3 кольце городской агломерации;

2. Находится на междуречье реки Сысерти и ее левобережного притока реки Черемшанка;

3. Размещается на свободной от застройки территории, на бывших пахотных землях;

4. Площадь отведенного участка относительно ровный, слабо холмистый, абсолютные отметки поверхности земли изменяются от 223,0 до 243,0 м.

5. Лес, который используется как парковая зона.

2.2 Сравнительный анализ эффективности использования территории

Градостроительную ценность и оценку планировочной структуры застройки коттеджного поселка «Николин ключ» можно провести на основе технико-экономического анализа, так как экономические вопросы рассматриваются в тесной взаимосвязи с объемно-планировочными решениями.

Технико-экономическая оценка осуществляется на основе плана коттеджного поселка «Николин ключ». (Приложение 12).

На плане выделены:

- жилые дома;

- учреждения обслуживания повседневного пользования (детский сад, общественный центр, автостоянки, площадки хозяйственно-бытового обслуживания);

-места для отдыха и занятий спортом;

- пешеходные аллеи и дорожки, внутренние проезды, подъезды к домам и общественному зданию.

Границы расчетной территории устанавливаются по красным линиям жилых и магистральных улиц. Из расчетной территории должны быть исключены площади участков объектов районного и общегородского значения, объектов, имеющих историко-культурную и архитектурно-ландшафтную ценность [27].

По проектному предложению планировки рассчитывается общий жилой фонд коттеджного поселка. Размер жилого фонда определяется по следующей формуле:

A_n = F₃ * n * (1 – K_л – K_к), (1)

где A_n– жилой фонд для домов конкретной этажности, м² общей площади;

F₃ – площадь их застройки, м²;

n – этажность домов;

K_л , K_к – коэффициенты, учитывающие площади на плане здания (этажа), занятые соответственно лестнично-лифтовым узлом и конструкциями.

Общий размер жилого фонда при смешанной этажности застройки получается суммированием данных по жилым домам конкретной этажности.

По данной формуле мы можем рассчитать размер жилого фонда коттеджного поселка «Николин ключ», расчет представлен в таблице 2.1.

Таким образом, из таблицы видно, что жилой фонд коттеджного поселка составляет 55207,74 м².

Для выявления уровня обеспеченности населения необходимыми формами и средствами обслуживания был составлен баланс (распределение) территории микрорайона по элементам застройки. Баланс территории представлен в таблице 2.2.

Таблица 2.1

Определение жилого фонда коттеджного поселка «Николин ключ»

Тип здания (секции) по материалу стен	Площадь застройки Fз, м2			Кол-во этажей, n	1-Кл-Кк	Жилой фонд, An, м2
	здания (секции)	Кол-во зданий (секций)	Всего
1	2	3	4	5	6	7
"Видное" (кирпичное)	119,7	47	5625,9	2	0,7	7876,26
"Лазурное" (кирпичное)	142,5	50	7125	2	0,7	9975
"Отрадное" (кирпичное)	184,1	31	5707,1	2	0,7	7989,94
"Пригожино" (кирпичное)	111,7	12	1340,4	2	0,7	1876,56
"Солнцево" (кирпичное)	121,3	7	849,1	2	0,7	1188,74
"Ясное" (кирпичное)	108,3	28	3032,4	2	0,7	4245,36
Таун-хаус без мансарды	61,7	66	4072,2	2	0,7	5701,08
Таун-хаус с мансардой	59	132	7788	3	0,7	16354,8
Всего			35540,1			55207,74

Таблица 2.2

Баланс территории коттеджного поселка «Николин ключ»

№ п/п	Элементы территории	Площадь по проекту "Николин ключ", Га	Удельные размеры площади, м2/чел.
			По нормам	По проекту "Николин ключ"
1	2	3	4	5
1.	Жилые здания (площадь застройки)	28,24	8,6	92,08
2.	Участки детских учреждений	0,14	3	14
3.	Территории культурно-бытовых учреждений	0,4	1	1,3
4.	Проезды, тротуары, хоз. площадки, автостоянки	4,7	5	15,32
5.	Спорт. площадки и детские площадки	7,45	1,2	24,29
6.	Озеленение жилой территории, общие сады, бульвары	14,46	19	47,15
	Итого	55,39

Удельные размеры элементов территории запроектированного коттеджного поселка сопоставляются с нормативными данными. По результатам сравнения можно сделать вывод о том, что коттеджный поселок спроектирован неэкономично, т.к. удельные размеры площадей в несколько раз превышают нормативные показатели.

Степень экономичности решения генерального плана жилого района города устанавливается на основе следующих общих технико-экономических показателей:

1. Численность населения – определяется по формуле:

N = A_n : 18м², (2)

где A_n - жилой фонд для домов конкретной этажности, м² общей площади;

18 м² – норма жилищной обеспеченности. [21].

Таким образом, получаем численность населения коттеджного поселка:

N = A_n : 18м² [ 9 ]= 55207,74 : 18 = 3067 чел.

2. Норма жилищной обеспеченности – 18 м²/чел.