Арендная плата

2.4 Арендная плата

Аренда относится к числу возмездных сделок, поскольку существенным условием любого договора аренды является арендная плата за арендуемые объекты, которую пользователь данным объектом (арендатор) обязан выплачивать собственнику (арендодателю).

Арендная плата взимается в размере, определяемом договором. В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2006 г. N 74 «О совершенствовании порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» базовые ставки ежегодной арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, определяются местными исполнительными и распорядительными органами исходя из кадастровой стоимости этих участков с применением коэффициентов в зависимости от их целевого назначения (Приложение 2).[13, с.202]

Местным исполнительным и распорядительным органам при заключении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, предоставлено право повышать или понижать базовые ставки ежегодной арендной платы за данные участки, но не более чем в два раза. При решении вопроса о повышении или понижении базовых ставок арендной платы во внимание принимаются следующие факторы:[11, с.65]

1) срок аренды

2) размеры земельных участков

3) стоимость улучшений, произведенных арендаторами их участков и (или) предусмотренных названными договорами

4) наличие ограничений (обременении) в использовании участков

5) социальная значимость деятельности арендаторов для административно-территориальных и территориальных единиц

6) сезонность, время (дневное, ночное) и вид осуществляемой арендаторами деятельности, источники ее финансирования.

Как правило, арендная плата устанавливается в целом за весь земельный участок, но может устанавливаться отдельно по каждой из его составных частей. Гражданский Кодекс Республики Беларусь предусматривает следующие формы арендной платы:[4, с.341]

1) определенные в твердой сумме платежи, вносимые периодически или единовременно;

2) установленная доля полученных в результате использования земельного участка продукции, плодов или доходов;

3) предоставление арендатором определенных услуг;

4) передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного земельного участка.

Наиболее распространенной является денежная форма оплаты. Но стороны могут предусматривать любые формы оплаты, удобные для них либо сочетание нескольких форм. За арендуемые земельные участки, находящиеся в государственной собственности, арендная плата взимается только в денежной форме и перечисляется в местный бюджет.

Арендная плата уплачивается в сроки, предусмотренные договором. Такие сроки должны быть установлены начиная с месяца, следующего за месяцем, с которого земельный участок предоставлен в аренду согласно заключенному договору.

2.5 Залог права аренды земельного участка

Новеллой земельного законодательства является правовое регулирование залога права аренды земельного участка. В ст. 321 Гражданского Кодекса Республики Беларусь прямо указано, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающих закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Согласно Положению о порядке передачи в залог права аренды земельных участков при ипотеке зданий и сооружений юридическими лицами (утверждено постановлением Государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии Республики Беларусь от 3 апреля 2000 г. №2 передача в залог права аренды происходит в следующем порядке:[13, с.203]

1) получение согласия арендодателя (исполнительного и распорядительного органа по месту нахождения земельного участка) на передачу в залог права аренды;

2) составление договора об ипотеке и его нотариальное удостоверение;

3) регистрация залога права аренды в государственном земельном кадастре;

4) государственная регистрация залога права аренды в специально уполномоченном органе регистрации.

Положительное решение арендодателя гарантирует при обращении взыскания на заложенное имущество новому собственнику зданий и сооружений получение в аренду в установленном порядке соответствующего земельного участка. Конструкция залога права аренды выглядит следующим образом:[13, с.203]

1) допускается залог права аренды только застроенных земельных участков;

2) залог права аренды земельного участка возможен только в случае, если здание или сооружение принадлежат только юридическому лицу;

3) залог права аренды земельного участка возможен только в отношении государственных земель.