Традиционные объекты недвижимости

2.1. Традиционные объекты недвижимости

ГК РФ содержит примерный перечень объектов недвижимого имущества. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К такого рода объектам относят леса, участки недр обособленные водные объекты, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.п. Это так называемое «имущество, недвижимое по природе»66.

К недвижимому имуществу действующее российское гражданское законодательство относит, по существу, три группы объектов:

а) участки поверхности и недр земли в естественных (природных) состояниях. Земля и недра в их естественном состоянии в качестве объектов гражданских прав выступают как: а) участки недр и б) земельные участки, в том числе участки, занятые обособленными водными объектами, а также участки, занятые лесом и многолетними насаждениями;

б) сооружения и здания на поверхности земли, а также сооружения в ее недрах. В данном перечне не нашлось места нежилым и жилым помещениям, являющимся в соответствии с гражданским законодательством самостоятельными недвижимыми объектами гражданских прав. Помещения как недвижимые вещи в "физическом" составе иной недвижимой вещи являются, по существу, производными объектами и рассматриваться далее будут именно в таком качестве;

в) комплексные объекты недвижимости, включающие участки земной поверхности (участки недр) наряду со зданиями или сооружениями (предприятия, кондоминиумы, домовладения).

Иные объекты причисляются законом к недвижимости не в силу физических свойств вещей, а в силу экономической значимости и, что более важно, по функциональному признаку: назначением и особой сферой их применения, требующих повышенного публичного внимания (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Данная группа недвижимого имущества входит в предмет настоящего исследования лишь в той мере, в какой способна проиллюстрировать системное построение недвижимостей в целом и скорее может служить известным пресловутым исключением, подтверждающим нижеописанные правила, суть которых выражается в построении единой системы научных знаний о юридических реалиях и представлениях, отражающих явления существующей действительности.

Участки недр и поверхности земли как объекты недвижимости

Участки недр и поверхности земли в их естественном состоянии в качестве объектов гражданских прав имеют следующее позитивное выражение:

- земельные участки;

- участки недр;

- обособленные водные объекты;

- леса и многолетние насаждения.

Традиционно земельный участок относится к недвижимым вещам.⁶⁷ Гражданское законодательство, формулируя требования к предельно четкому определению границ земельного участка, тем не менее не содержит его определения как объекта гражданских прав. Попытка такой дефиниции предпринята земельным законодательством: земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.⁶⁸ Между тем законодательство о недрах, во-первых, к недрам относит часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, и, во-вторых, императивно определяет, что недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство, а также содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы являются государственной собственностью.⁶⁹ С другой стороны, законодательство об использовании воздушного пространства распространяет на воздушное пространство (предельно малые высоты - от 0 до 200 м включительно над рельефом местности или водной поверхностью) над территорией Российской Федерации, в том числе воздушное пространство над внутренними водами и территориальным морем, полный и исключительный суверенитет Российской Федерации.⁷⁰ Таким образом, упомянутый Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» предпринял, на наш взгляд, несколько несвоевременную попытку ввести в законодательную практику

67. Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земли и недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2003. N 1; Прохорова Н.А. Содержание права государственной собственности на землю по Земельному кодексу РФ // Журнал российского права. 2003. N 8; Грось Л.А. О сопоставлении понятий «гражданское законодательство», «гражданское право» и «земельное законодательство» и вещных правах на земельные участки // Журнал российского права. 2002. N 9; Суханов Е.А. Осторожно: гражданско-правовые конструкции // Законодательство. 2003. N 9, и др.