Января 2006 г. Постановлением Правительства Российской Федерации № 25 утверждены Правила пользования жилыми помещениями (далее - Правила)[54]

21 января 2006 г. Постановлением Правительства Российской Федерации № 25 утверждены Правила пользования жилыми помещениями (далее - Правила)[54].

В отличие от ранее действовавших Правил 1985 года новые Правила пользования жилыми помещениями регулируют отношения, связанные с пользованием не только жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, но и принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах.

Понятие общественного фонда, содержащееся в ранее действовавших Правилах, устарело и не укладывалось в общую классификацию жилищных фондов, а поэтому отказ от него является справедливым. Вместе с тем следует отметить, что логика документа подразумевает оперирование едиными понятиями, поэтому логичнее было бы, определяя круг отношений, связанных с пользованием собственниками жилыми помещениями, указать, что они находятся в частном жилищном фонде, так как перечисление в пункте 1 построено на классификации жилищных фондов, основанной на праве собственности (часть 2 статьи 19 ЖК РФ).

Принятие Правил основано на части 4 статьи 17 ЖК РФ, в соответствии с которой пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации. Таким образом, Правительство РФ должно было бы принять общие правила пользования для всех жилых помещений.

Однако, отношения, связанные с пользованием жилыми помещениями частного жилищного фонда, принадлежащими юридическим лицам, гражданам в жилых домах, не являющихся многоквартирными, не входят в сферу регулирования Правилами. Возможно, Правительство РФ исходило из того, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и частью 2 статьи 30 ЖК РФ. Тем самым правовое регулирование таких отношений перенесено в сферу гражданского законодательства, что представляется недостаточно обоснованным.

Следует отметить, что объектом жилищных прав, содержащихся в Правилах, являются такие жилые помещения, как: жилой дом, часть жилого дома, находящиеся в государственном, муниципальном, частном фонде; квартира, часть квартиры, находящиеся в государственном, муниципальном, частном фонде; комната, находящаяся в государственном, муниципальном, частном фонде (принадлежащая гражданам и находящаяся в многоквартирном доме или квартире).

Положение пункта 3 является концептуальным для определения правомочий субъектов жилищных отношений. По-видимому, именно это стало причиной его чрезмерного дублирования в тексте Правил. Данное положение содержится в каждом разделе, а в некоторых из них - не один раз (см. пункты 3, 10, 12, 14, 17, 19, 24 Правил).

В части, касающейся недопустимости размещения в жилом помещении промышленного производства, Правила повторили не только требование части 3 статьи 17 ЖК РФ, но и положения, закрепленные еще в статье 7 ранее действовавшего ЖК РСФСР. Правда, как справедливо отмечает В.Н. Литовкин, «в прежнем Кодексе установленный запрет касался жилого дома в целом, а в настоящем Кодексе запрет адресован жилым помещениям, что необоснованно сужает сферу действия запрета до конкретного жилого помещения и позволяет разместить промышленное производство в жилом доме, но в его нежилом помещении»[55].

В то же время допускается использование жилого помещения для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности при условии соблюдения прав и законных интересов других граждан, а также требований, которым должно отвечать жилое помещение.

Очевидно также, что жилое помещение может использоваться для профессиональной деятельности лицами творческих профессий: писателями, художниками, музыкантами и т.д. Что касается использования жилого помещения для индивидуальной предпринимательской деятельности, то в соответствии с пунктом 3 статьи 8 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»[56] государственная регистрация индивидуального предпринимателя осуществляется по месту его жительства. В случае перемены места жительства предпринимателя регистрирующий орган вносит в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей соответствующую запись и пересылает регистрационное дело в регистрирующий орган по новому месту жительства.

Пользование жилым помещением означает использование его потребительских свойств, таких, как изолированность, безопасность, благоустроенность и т.д.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) - жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных частью 1 статьи 60 ЖК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 61 ЖК РФ пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом, договором социального найма данного жилого помещения. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права (часть 2 статьи 69 ЖК РФ).

По договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением (пункт 2 статьи 677 Гражданского кодекса РФ).

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) - данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (часть 1 статьи 100 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения имеют равные с ним права по пользованию таким помещением, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, в отношении которых по соглашению между нанимателем и членами его семьи может быть установлен неравный режим пользования (часть 5 статьи 100, часть 2 статьи 31 ЖК РФ).

Собственник жилого помещения осуществляет права пользования принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ (часть 1 статьи 30 ЖК РФ).

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между ними (часть 2 статьи 31 ЖК РФ).

Основанием пользования жилым помещением членом жилищного или жилищно-строительного кооператива является членство в данном кооперативе. С этого же момента право пользования жилым помещением возникает и у членов его семьи.

Обязанность по пользованию жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей основывается на установленном в статье 17 Конституции РФ запрете на осуществление субъективных прав в ущерб правам и свободам других лиц и, по существу, означает, что права одного заканчиваются там, где начинаются права другого лица.

Правом проживающих в жилом помещении граждан и соседей, которое подлежит соблюдению, является, например, право на тишину в ночное время суток. Так, к действиям, нарушающим покой граждан и тишину в ночное время на защищаемых территориях и в защищаемых помещениях в городе Москве, относятся: использование телевизоров, радиоприемников, магнитофонов и других звуковоспроизводящих устройств, а также устройств звукоусиления; игра на музыкальных инструментах, крики, свист, пение, а также иные действия, сопровождающиеся звуками, повлекшие нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; использование пиротехнических средств; ремонтные, строительные работы; иные действия, повлекшие нарушение покоя граждан и тишины в ночное время.

Следует особо остановиться на правилах содержания животных в жилых помещениях, так как нарушение прав граждан (в том числе соседей) зачастую совершается именно нарушениями таких правил. Обязательным условием содержания животного является соблюдение санитарно-гигиенических, ветеринарно-санитарных правил и норм общежития. В связи с этим не разрешается держать животных в местах общего пользования: кухнях, коридорах, на лестничных клетках, чердаках, в подвалах, а также на балконах и в лоджиях.

Владельцы животных обязаны поддерживать санитарное состояние дома и прилегающей территории. Запрещается загрязнение собаками подъездов, лестничных клеток, лифтов, а также детских площадок, дорожек, тротуаров. Помимо этого владельцы животных обязаны принимать необходимые меры, обеспечивающие безопасность окружающих людей и животных. При выгуле собак и в жилых помещениях владельцы должны обеспечивать тишину - предотвращать лай до 8 утра и после 10 часов вечера.

Необходимость соблюдать санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства при пользовании жилым помещением также обусловлена защитой конституционных прав граждан, в частности права на охрану здоровья (статья 41 Конституции) и права на благоприятную окружающую среду (статья 42).

Согласно статье 8 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»[57] граждане имеют право на благоприятную среду обитания, факторы которой не оказывают вредного воздействия на человека. Частью 3 статьи 23 установлено, что содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам.

Например, согласно Санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам Санитарно-эпидемиологических требований к жилым зданиям и помещениям, утвержденным Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г. и введенным в действие 1 июля 2001 г. (СанПиН 2.1.2.1002-00[58]), не допускается:

1) использование жилого помещения для целей, не предусмотренных проектной документацией;

2) хранение и использование в жилых помещениях и в помещениях общественного назначения, размещенных в жилом здании, веществ и предметов, загрязняющих воздух;

3) выполнение работ или совершение других действий, являющихся источниками повышенных уровней шума, вибрации, загрязнения воздуха либо нарушающих условия проживания граждан в соседних жилых помещениях;

4) захламление, загрязнение и затопление подвалов и технических подполий, лестничных пролетов и клеток, чердачных помещений, других мест общего пользования;

5) использование бытовых газовых приборов для обогрева помещений.

Обязанность соблюдать требования пожарной безопасности при пользовании жилым помещением предусмотрена Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»[59]. В соответствии со статьей 34 указанного Закона граждане обязаны иметь в помещениях и строениях, находящихся в их собственности (пользовании), первичные средства тушения пожаров и противопожарный инвентарь в соответствии с правилами пожарной безопасности и перечнями, утвержденными соответствующими органами местного самоуправления.

Таким образом, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.