Граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке не пригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

1.    Граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке не пригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2.    Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3.    Граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний.

Правом постановки на очередь на общих основаниях обладают лица, относящиеся одновременно к категории малоимущих и нуждающихся в улучшении жилищных условий. Причем, если нуждаемость в улучшении жилищных условий всегда должна присутствовать, чтобы претендовать на постановку на учет, то малоимущность граждан не всегда обязательна.[5]

Малоимущие граждане – это граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

ЖК говорит, что для признания лиц малоимущими необходимо учитывать два критерия:

- доход, приходящегося на каждого члена семьи;

- стоимость имущества, которое находится в собственности заявителя и подлежит налогообложению.

Важно отметить, что в состав дохода семьи не включается: государственная социальная помощь, оказываемая в соответствии с действующим законодательством о государственной социальной помощи в виде денежных выплат и натуральной помощи; единовременные страховые выплаты, производимые в возмещении ущерба причиненного его жизни и здоровью человека, его личному имуществу, находящемуся в общей собственности членов семьи, а так же ежемесячные суммы, связанные с дополнительными расходами на медицинскую, социальную и профессиональную реабилитацию в соответствии с решением учреждения государственной службы медико-социальной экспертизы; суммы уплаченных алиментов.

При расчете стоимости имущества, находящегося в собственности граждан, в целях признания гражданина малоимущим допустимо использовать законодательство о налогах и сборах, в соответствии с которым подлежат учету следующие виды налогооблагаемого имущества: жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения. При этом средняя стоимость имущества, приходящегося на одного члена семьи, для решения вопроса о признании его малоимущим и предоставлении жилья по договору социального найма рассчитывается путем деления общей стоимости налогооблагаемого имуществ, находящегося в собственности всех членов семьи, на число членов семьи[6].

Таким образом, принадлежность к категории малоимущих граждан ЖК ставит в зависимость от доходов, под которыми понимается размер заработной платы, а так же от наличия в собственности недвижимости, других объектов, которые подлежат налогообложению. Конкретные же критерии оценки и нормативы устанавливаются субъектами Российской федерации.

Приказом Минрегиона России от 25.02.2005 г. № 17 были утверждены Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма. Они носят рекомендательный характер и разработаны с целью единообразного применения положений Кодекса органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления и оказания им методологической и методической помощи при определении прав граждан на получение жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма на основе учета доходов граждан и стоимости принадлежащего им имущества.

§2 Порядок постановки и снятия с учета

Согласно ст. 52 ЖК РФ жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за исключением установленных ЖК РФ случаев.

Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право указанные в статье 49 ЖК РФ категории граждан, которые могут быть признанными нуждающимися в жилых помещениях.

Основания нуждаемости – это конкретные жизненные обстоятельства, с которыми правовые нормы связывают возникновение права на получение жилого помещения по договору социального найма.[7]

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основе заявлений, данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. Принятие на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.

С заявлением о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

В ст. 3 закона Иркутской области от 13.12.2006 № 97-ОЗ (в ред. от 12.11.2007) «О порядке ведения органами местного самоуправления муниципальных образований Иркутской области учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и отдельных вопросах определения общей площади жилого помещения, предоставляемого гражданину по договору социального найма» изложен порядок подачи гражданами заявлений о принятии на учет. Он имеет следующий вид:

1. Для принятия на учет граждане либо законные представители недееспособных граждан подают заявления о принятии на учет в орган местного самоуправления, осуществляющий ведение учета, по месту своего жительства. Заявления о принятии на учет детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, подаются в орган, осуществляющий ведение учета, по месту их жительства (месту закрепления за ними жилой площади) либо по месту временного пребывания (учреждение для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, общежитие, семья опекуна (попечителя), приемная семья).

2. С заявлением о принятии на учет представляются следующие документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете:

1) документы, подтверждающие нуждаемость граждан в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

2) документы, необходимые для признания гражданина малоимущим в порядке, установленном законом области, и (или) подтверждающие принадлежность гражданина к определенной федеральным законом, Указом Президента Российской Федерации и (или) законом области категории граждан, имеющих право на получение жилых помещений по договорам социального найма.

3. Перечень документов, подтверждающих право граждан состоять на учете, определяется администрацией области.

4. Заявление о принятии на учет регистрируется в Книге регистрации заявлений граждан о принятии на учет, которая ведется по форме, установленной администрацией области.

5. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим ведение учета.

Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, ведется (как правило, по месту жительства) органами местного самоуправления на основе положений: 1) законодательных актов РФ; 2) законодательных актов и рекомендаций субъектов РФ; 3) нормативных правовых актов органов местного самоуправления.[8]

По смыслу п. 3 ст. 49, п. 2 ст. 52 ЖК РФ состоять на учете имеют право и иные категории граждан, нуждающиеся в жилых помещениях, т.е. лица не признанные в качестве малоимущих на основе положений федеральных законов, указа Президента РФ, закона субъекта РФ.

Эти граждане подразделяются на две категории:

а) лица по состоянию здоровья или социальному положению приравниваемые к малоимущим. Как представляется, к этим категориям граждан должны быть отнесены, в частности, лица, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний на основании законодательных актов РФ.[9]

б) лица, обладающие правом требовать принятие на учет (и обеспечения жильем) только на основе нуждаемости в жилых помещениях. К ним относятся: судьи, работники прокуратуры, милиции, некоторые категории военнослужащих;

– судьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет и обеспечиваются отдельными жилыми помещениями с учетом права судьи на дополнительную жилую площадь в размере 20 кв.м. или в виде отдельной комнаты, приобретаемыми за счет средств федерального бюджета;

– прокуроры и следователи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет и обеспечиваются отдельными жилыми помещениями с учетом права на дополнительную жилую площадь, приобретаемыми за счет средств федерального бюджета;

– сотрудникам милиции, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, на основе учета предоставляется жилое помещение в виде отдельной квартире или дома органами исполнительной власти, органами местного самоуправления и организациями в первоочередном порядке, а участковым уполномоченным – не позднее 6 месяцев с момента вступления на должность;

Отдельному учету подлежат лица, обладающими правами на внеочередное получение жилья (п. 2 ст. 57 ЖК РФ): граждане, жилое помещение которых признано в установленном порядке непригодным для проживания и ремонту или реконструкции; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний.

Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в следующих, предусмотренных статьей 56 ЖК РФ, случаях:

1)    Подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;

2)    Утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма;

3)    Выезда их на место жительства в другие муниципальные образования, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

4)    Получении ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;

5)    Предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;

6)    Выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющий принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.

Право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до выявления предусмотренных статьей 56 ЖК РФ оснований снятия их с учета. Согласно статье 6 ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договору социального найма. Указанные граждане снимаются с данного учета по основаниям, предусмотренными пунктами 1, 3-6 части 1 статьи 56 ЖК РФ, а также утраты ими оснований, которые до введения в действие ЖК РФ давали им право на получение жилых помещений по договору социального найма.

Глава 2. Элементы договора социального найма   § 1 Предмет договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма является разновидностью договора найма жилого помещения, предусмотренного ст. 671 ГК РФ, согласно п. 1 которой по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ в любом договоре условие о предмете считается, безусловно, существенным. Как следует уже из самого названия, предметом (объектом) договора найма, служит жилое помещение, т.е. недвижимость, предназначенная для проживания граждан.

 Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)[10].

Договор социального найма может считаться заключенным только в случае, если он содержит признаки, позволяющие индивидуализировать передаваемое по договору социального найма жилое помещение. Следует согласиться с мнением Ю.К.Толстого о том, что индивидуализировать жилое помещение позволит только точно указанный адрес[11].

Жилые помещения предоставляются из жилищного фонда социального использования согласно норме предоставления, которая устанавливается для каждого муниципального образования отдельно. Под жилищным фондом социального использования понимается совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (ст. 19 ЖК РФ).

Жилое помещение, передаваемое по договору социального найма, состоящее из квартиры либо из одной или нескольких комнат, должно предназначаться для постоянного проживания граждан и быть изолированным (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Часть комнаты, смежные комнаты (связанные общим входом) и подсобные помещения не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма.

Обязательное требование к помещению как к предмету найма: жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств.

Жилое помещение по договору социального найма должно предоставляться по месту жительства лица, состоящего на учете, в черте соответствующего населенного пункта и общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (ч. 5 ст. 57 ЖК РФ). Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, по договорам социального найма, как правило, должны предоставляться жилые помещения в виде квартир или жилых домов (если в составе соответствующего жилищного фонда имеются дома предназначенные для проживания одной семьи). Изолированная комната может предоставляться только в исключительном случае, предусмотренном ч. 4 ст. 59 ЖК РФ (когда предоставляется освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире).

Жилое помещение по договору социального найма в исключительных случаях может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в 2 раза. К таким случаям ч. 2 ст. 58 ЖК РФ относит:

- если жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру и;

- если жилое помещение предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном Правительством РФ[12].

Кроме того, при предоставлении жилых помещений по договору социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия[13].

Следующим аспектом, который необходимо здесь затронуть является рассмотрение того, что не может являться предметом договора социального найма. Предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть[14]:

- непригодные для постоянного проживания помещения;

- неизолированное жилое помещение, комнаты квартир и жилых домов, связанных общим входом (смежные комнаты) и части комнат;

- помещения вспомогательного использования (например, кухня, ванная, коридор и.т.д);

- общее имущество в многоквартирном доме (например, межквартирные лестничные клетки, лифты, технические этажи и другое имущество, перечисленное в ст. 36 ЖК РФ).

§ 2 Стороны и цена в договоре социального найма жилого помещения

Сторонами договора социального найма выступают наймодатель и наниматель[15]. В качестве первого может быть только собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления, либо уполномоченное собственником лицо (таким органом, как правило, является муниципальная жилищно-эксплуатационная организация)[16].

Договор социального найма жилого помещения заключается его сторонами на основании решения о предоставлении жилого помещения, а так же в соответствии с типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным правительством РФ[17], в письменной форме.

В договорах социального найма нанимателем является только физическое лицо (гражданин), поскольку жилое помещение предназначено для проживания. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании аренды или иного договора. Использовать жилое помещение юридическое лицо может только с целью предоставления его гражданам для проживания (п. 2 ст. 671 ГК).

Нанимателем является член семьи, достигший совершеннолетия и уполномоченный заключить такой договор. По существу наниматель выступает законным «представителем» членов семьи, чем порождает у них права и обязанности по договору социального найма. Некоторые ученые справедливо отмечают наличие в договоре социального найма на стороне нанимателя множественности лиц – так называемого «субъектного состава» (член семьи нанимателя и сам наниматель с правовой точки зрения выступают как сонаниматели)[18].

Наряду с нанимателем равными с ним правами и обязанностями по договору социального найма обладают члены его семьи, которые должны быть указаны в договоре, то есть перечень членов семьи нанимателя является существенным условием договора социального найма жилого помещения.

К членам семьи нанимателя могут относиться далеко не все родственники. Основной сложностью здесь является то, что в семейном законодательстве не дается определения понятию «семья». Поэтому в разных отраслях законодательства, связанных с конкретными правами и обязанностями определяется по разному. И круг лиц, которые является членами семьи, определяется целями правового регулирования. Согласно ст. 69 ЖК членами семьи нанимателя по договору социального найма признаются совместно проживающие с ним супруг, а так же дети и родители данного нанимателя жилого помещения.

Члены семьи нанимателя обладают равными с ним правами и обязанностями по договору социального найма жилого помещения[19]. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. В качестве примера можно привести солидарную по оплате жилья и коммунальных услуг. При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого от них в отдельности (ч. 1 ст. 323 ГК РФ). Но в этом правиле есть и некоторые исключения. Наравне с солидарной ответственностью применяется долевая ответственность. Долевая ответственность обеспечивает индивидуальную ответственность лица. Должник отвечает в точно определенном объеме, что соответствует его интересам. Как следствие такая форма больше стимулирует конкретных участников правоотношений, поскольку однозначно определяет размер его ответственности и не позволяет переложить ее тяжесть на другого лица.

Прекращение семейных отношений с нанимателем жилого помещения не влияет на объем прав и обязанностей проживающего с ним бывшего члена семьи. Право пользования бывшего члена семьи предоставленным нанимателю жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме сохраняется. Однако бывший член семьи нанимателя несет самостоятельную имущественную ответственность по своим обязательствам[20].

Что касается цены то плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения состоит из следующих составляющих:

·   Плата за проживание (за найм);

·   Плата за коммунальные услуги;

·   Плата за содержание и ремонт жилого помещения.

Следует отметить и то, что граждане, признанные малоимущими и занимающие помещение по договорам социального найма освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещение (ч. 9 ст. 156 ЖК РФ).

§ 3 Содержание договора социального найма

Под содержанием договора понимается совокупность прав и обязанностей сторон договора, а так же иные условия его заключения[21].

В новом Жилищном кодексе довольно четко расписаны основные права и обязанности, как нанимателя, так и наймодателя. Если раньше мы распоряжались жильем, полученным от государства, достаточно вольно и самостоятельно, то теперь во многих случаях требуется согласие наймодателя – собственника жилых помещений.

Права и обязанности наймодателя по такому договору определены в ст. 65 Кодекса. Предусмотренное в ч. 1 право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги целесообразно рассматривать как его основное правомочие в качестве стороны договора социального найма жилого помещения. При этом необходимо иметь в виду, что это - далеко не единственное право наймодателя: Кодекс закрепил также иные его права, например, запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70 ЖК РФ), давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72 ЖК РФ), на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76 ЖК РФ) и др.

К обязанностям наймодателя относится:

1.    передать нанимателю помещение в надлежащем состоянии;

2.    систематически производить осмотр жилых помещений и санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, своевременно производить ремонт жилого помещения и соответствующего оборудования;

3.    своевременно производить в квартире нанимателя капитальный ремонт, заменять основные конструкции дома, двери, оконные переплеты и т.д.

4.    принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное в наем жилое помещение;

5.    предоставлять нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, отвечающее санитарно-техническим требованиям, не расторгая при этом договор социального найма жилого помещения. Переселение нанимателя и членов его семьи производится за счет наймодателя;