Сделки с недвижимым имуществом

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………….............стр. 4

Глава 1. Гражданско – правовая природа сделок с недвижимым имуществом. …………………………………………………….................стр. 7

1.1  Понятие и правовая природа сделки. ………………………………...стр. 7

1.2  Понятие и правовая природа недвижимости. ……………………….стр. 26

Глава 2. Отдельные виды сделок с недвижимым имуществом…………стр. 38

2.1 Договор долевого участия в строительстве. …………………………стр. 38

2.2 Договор продажи комнаты. ……...…………………………………....стр. 48

2.3 Договор мены жилого помещения. …………………………………...стр. 60

Глава 3. Специфические особенности сделок с недвижимым имуществом…………………………………………………………………стр. 69

3.1 Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ……..стр. 69

3.2 Налогообложение сделок с недвижимым имуществом. …………….стр. 79

3.3 Риски при совершении сделок с недвижимым имуществом и способы защиты от них. ……………………………………………………………...стр. 86

Заключение. ……………………………………………………………...…стр. 92

Список сокращений………………………………………………………...стр. 94

Список использовавшейся литературы и нормативно-правовых актов. .стр. 96

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ, СТАТИСТИКИ И ИНФОРМАТИКИ (МЭСИ)

ИНСТИТУТ Права и гуманитарного образования

СПЕЦИАЛЬНОСТЬ Юриспруденция

ЗАДАНИЕ

ПО ДИПЛОМНОЙ РАБОТЕ

СТУДЕНТ Сергеев Борис Викторович

1.Тема работы: Сделки с недвижимым имуществом.

2.Срок сдачи студентом законченной работы: 04.04.2004 г.

3. Исходные данные по работе (проекту): нормативно-правовые акты, специальная юридическая литература.

4.Содержание разделов дипломной работы:

Глава 1. Гражданско – правовая природа сделок с недвижимым имуществом.

Глава 2. Отдельные виды сделок с недвижимым имуществом.

Глава 3. Специфические особенности сделок с недвижимым.

6. Дата выдачи задания 27.12.2003г.,

Руководитель дипломного проекта ____________________

Студент ___________________________________________

ВВЕДЕНИЕ.

Рынок недвижимости России является наиболее динамичным и бурно развивающимся. С развитием в России рыночных отношений оборот такого объекта гражданских прав как недвижимое имущество многократно ускорился и увеличился количественно. В основании этого процесса лежит устранение исключительной собственности государства в отношении недвижимого имущества.

Говоря о сделках с недвижимым имуществом необходимо провести черту между гражданским, жилищным и земельным законодательством для правильного применения правовых норм, регулирующих сделки с тем или иным объектом недвижимого имущества. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением недвижимым имуществом, лишь тогда, когда недвижимость является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, его эксплуатацией, и целый ряд других вопросов регулируются жилищным законодательством. Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

Рынок недвижимого имущества можно разделить на несколько основных сегментов: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок нежилых помещений, рынок ценных бумаг на недвижимость (в последнее время появились даже специализированные паевые инвестиционные фонды недвижимости).

Болезненно стоящая в России жилищная проблема выдвигает на передний план сделки с жилыми помещениями.

Право на жилище находится в ряду важнейших социально-экономических прав, которые конституционно гарантируются каждому гражданину РФ. Гарантии права на жилище, предусмотренные ст.40 Конституции, имеют экономический характер, но выступают в качестве тех обязанностей, которые приняло на себя государство для обеспечения, предоставленного гражданам права: развивать и сохранять жилищный фонд, содействовать кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, обеспечивать справедливое распределение жилой площади, сохранять невысокую плату за квартиру и коммунальные услуги. Дефектом уходящей в прошлое системы была закреплённая прошлой Конституцией монополия государственного, муниципального и общественного жилищных фондов. Индивидуальному жилищному фонду отводилось в городах и посёлках городского типа незначительное место. Монополия государства в жилищной сфере не только не решала жилищной проблемы, а даже усугубляла ее. Жилищная проблема в нашей стране и раньше стояла очень остро, а с переходом к рыночной экономике обострилась ещё больше. Но теперь граждане имеют больше правовых возможностей для обеспечения себя жильём. Поэтому наибольший интерес с моей точки зрения представляет рынок жилых помещений а, следовательно, и сделки с жилыми помещениями, обеспечивающими оборот данной недвижимости. Так как сделки являются важнейшим средством торгового оборота, то без них невозможна экономическая жизнь ни одной страны. А когда в государстве проводится политика создания рыночной экономики, изменение прежних условий хозяйствования, то это непосредственно отражается на правовом регулировании отношений, касающихся сделок. В развитии нашего законодательства о сделках наметилась положительная тенденция — поддерживать стабильность норм, являющихся общими для всех видов сделок, изменяя лишь те из них, которые устарели, и глубоко реформировать законодательство, касающееся отдельных видов сделок, закрепляя такие их составы, которые не были известны прежней нормативной базе, а значит и экономике. В одном из недавних интервью доктор юридических наук, председатель Комитета Государственной Думы по законодательству П.В. Крашенинников заявил следующее: «На одном из последних заседаний, например, мы рассматривали три изменения в ГК РФ и два - в УК РФ. Полагаю, что это естественно: названные кодексы вследствие их большой значимости не могут не стать основными объектами законодательной инициативы».[1]

Жилая недвижимость (квартиры, комнаты в коммунальных квартирах, индивидуальные частные дома) для большинства граждан России является единственным значимым имуществом, и при этом дорогостоящим. Сделки же с недвижимостью таят в себе немало опасностей. Спрос на недвижимость, а заодно и цены на нее в последнее время резко возросли. Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Увы, пропорционально возрастает и количество сомнительных операций, связанных с приобретением квартиры. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Поэтому при совершении сделок особенно важно выделить средства защиты участников и принадлежащего им жилья. Их права на рынке жилья охраняются в первую очередь нормами гражданского законодательства.

К сделкам с недвижимым имуществом законом предъявляются особые правила, например государственная регистрация сделки, перехода права и т.д. К некоторым сделкам применяется правило об обязательном нотариальном удостоверении.

В гражданском обороте появляются всё новые объекты недвижимости: земельные участки сельскохозяйственного и иного назначения, кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы, и др.

Этим и некоторым другим вопросам посвящена данная работа, а также правовым особенностям сделок с недвижимым имуществом и анализу нормативно-правовой базы, регулирующей эти сделки.

ГЛАВА 1.

Гражданско-правовая природа сделок с недвижимым имуществом.