Описание инвестиционного проекта "Исаакиевский отель"

2.1 Описание инвестиционного проекта "Исаакиевский отель"

туристский спрос гостиничный инвестиционный

ООО "Исаакиевский отель" создано в 2001 году специально с целью реализации настоящего инвестиционного проекта при участии фирм "Евразия-Транс" (Великобритания) - до 90% уставного капитала и ICB&Partners LTD (Санкт-Петербург, Россия) - 10% уставного капитала.

Реконструкция комплекса старинных зданий 1872 года постройки в самом центре Санкт-Петербурга, расположенных между Конногвардейским бульваром дом 5 (передний фасад) и Галерной улицей дом 6, (задний фасад) предусматривает создание многофункционального гостиничного центра "Исаакиевский отель" класса "4*" (в соответствии с требованиями ГОСТ и международными требованиями ISO), в котором вместе с гостиничными услугами будут развиты ресторанные, клубно-развлекательные услуги, мини-оздоровительные центры, офисные центры, филиал банка, представительства авиа, туристских компаний и дальнейшее доходное использовании объекта недвижимости в качестве отеля.

Комплекс зданий, не являясь охраняемым памятником архитектуры или федеральной собственностью, но, будучи назван "объектом культурного наследия", расположен в исторической охранной зоне и культурном центре Санкт-Петербурга, в зоне так называемой "туристской Мекки Санкт-Петербурга" - районе наиболее интересных для туриста памятников культуры, музеев и архитектурных ансамблей. В непосредственной близости находятся Исаакиевский собор, выставочный павильон Манеж, монумент Медный всадник, Эрмитаж, Мариинский дворец, в котором расположено Законодательное собрание города. Здание "Исаакиевского отеля" названо вновь выявленным объектом культурного наследия.

Комплекс находится на тихом зеленом бульваре с удобным подъездом для автотранспорта. Инфраструктура микрорайона плохо приспособлена для жилья: здесь мало магазинов, практически нет объектов социальной сферы, а работать и отдыхать здесь удобно. Также соблюдены условия транспортной доступности: наличие рядом максимального количества видов транспорта, включая метрополитен. Транспортная связь с другими районами города осуществляется наземными видами городского транспорта. В 1100 метров от комплекса расположена одна из главных магистралей города - Невский проспект, на котором находятся станции метро "Невский проспект", "Канал Грибоедова".

В непосредственной близости от комплекса (Конногвардейский бульвар дом 9) идет строительство бизнес-центра крупнейшего российского предприятия-монополиста "Газпром", где далее будет расположен банк "Газпрома"; на Конногвардейском 13 - бизнес-офисы ОАО "Ленэнерго". По адресу Галерная улица, 9 строится представительство богатейшего нефтяного региона России - Чукотки. В начале Галерной улицы запланировано строительство Президент отеля - гостевой резиденции Президента России. Здания Сената и Синода на Сенатской площади передаются в распоряжение Федеральных органах власти. Подобные проекты подтверждают сверхпрестижность района, в котором планируется создание гостиницы. В связи с этим не будет никаких проблем с энергообеспеченностью района, уровнем безопасности и общей благоустроенностью.

К особенностям расположения проекта можно отнести переход в соседнее здание - дворец князя Кочубея, который обладает конференц-залом, переговорными помещениями, рестораном и банкетным залом. Особняк является архитектурным памятником федерального значения, это высококлассный дворец приемов, центр деловых встреч.

Петербург все чаще становится ареной деловых встреч и переговоров, в том числе и на общегосударственном уровне. Рядом расположена гостиница "Астория", где часто останавливаются VIP-персоны (президенты, министры, дипломаты высокого ранга, знаменитости из мира шоу-бизнеса). С такими людьми всегда приезжает огромное число сопровождающих лиц, которых целесообразно селить поблизости в гостиницах не такого высокого класса.

В середине мая 2004 года в непосредственной близости к проекту открылась гостиница категории 5* "Ренессанс Балтик отель", входящая в сеть Marriot International Inc. [22, с.3]. Из 102 номеров гостиницы 26 люксов, с разбросом цен от $350 до $950, что, несомненно, повлияет на активную маркетинговую и сбытовую политику гостиницы, а, следовательно, на рекламу данного места, популярность и заполняемость отеля.

Объект представляет собой жилое здание и требует серьезной реконструкции для последующего использования. Тем не менее, коммерческая ценность подобного объекта весьма высока вследствие эксклюзивности местоположения и некоторых характеристик самого строения.

Планируемые параметры гостиничного комплекса после реконструкции:

§  По Конногвардейскому бульвару - 5 этажей и двухъярусная мансарда со смотровой площадкой, где разместится большой видовой ресторан.

§  По Галерной улице - 5 этажей и мансарда, которая фактически станет еще одним полноценным этажом, в котором будут располагаться гостиничные номера.

§  Суммарная площадь зданий после реконструкции - 26000 кв.м.

§  По вместимости гостиница среднего размера - ориентировочно 250 номеров: 30 одноместных и 200 двухместных, 20 люксов (многокомнатных номеров), рассчитанных на прием 350 постояльцев.

Гостиничный комплекс будет располагать:

-   удобными подъездными путями с соответствующими дорожными знаками;

-   освещенной прилегающей территорией;

-   паркинг на 99 мест;

-   предусматривается наружное освещение: архитектурная подсветка здания гостиничного комплекса, световая реклама.

Здание оснащается системами:

§  лифтового оборудования: круглосуточная работа, время ожидания не более 30 секунд;

§  водопровода и канализации;

§  автономной газовой котельной;

§  отопления (не менее +18,5^оС), термостат для индивидуальной регулировки температуры), горячего водоснабжения, звукоизоляции, вентиляции, кондиционирования;

§  электрообеспечения, освещения (в том числе и аварийного), силового оборудования; аварийное эвакуационное освещение: световые указатели "Выход" работают постоянно;

§  телефонизации, кабельного телевидения: телефонная связь из номера внутренняя, городская, международная в 100% номеров; телефоны коллективного пользования в общественных помещениях в кабине или под акустическим колпаком городской, междугородный, международный;

§  автоматического пожаротушения и охранно-пожарной сигнализации;

§  технических средств безопасности (в том числе, аварийные выходы);

§  полного компьютерного учета бронирования и деятельности.

Реализация проекта предполагается в форме акционерного общества, которое предусматривает привлечение в проект партнеров различных направлений бизнеса в многофункциональном гостиничном комплексе. Поэтому специально, на базе ООО "Исаакиевский отель" создана специальная структура - управляющая компания "АРТ-Ресурс", которая по контракту будет сопровождать проект в дальнейшем.

Управляющая компания - сторона проекта, выступающая как организатор всех мероприятий связанных с реализацией проекта, включая координацию действий между отдельными участниками. Следует отметить, что юридическое оформление управляющей компании может меняться в зависимости от стадии проекта: инвестиционная фаза, эксплуатация объекта и т.п.

Специалисты компании "Исаакиевский отель" обладают опытом реализации и сопровождения проектов в области строительства и реконструкции объектов промышленной, жилой и коммерческой недвижимости. На сегодняшний день принято решение о том, что на проекте "Исаакиевский отель" будет аккумулироваться вся собственность и документация.

Генеральная стратегия компании заключается в эффективной реализации проекта отеля класса 4* на 250 номеров путем реконструкции существующего комплекса зданий постройки в центральной части Санкт-Петербурга, т.е. создание функционального здания с учетом ограниченности бюджета, для которого приоритетно практическое применение, а значит как можно более скорая и эффективная окупаемость вложенных средств и получение максимальной прибыли.

Компания ООО "Исаакиевский отель" получила все необходимые согласования и разрешения органов власти Санкт-Петербурга на реконструкцию зданий, в том числе на момент проведения оценки принято положительное решение Инвестиционно-тендерной комиссии (ИТК) от 15.04.2003 года №395 о проектировании и реконструкции части здания, расположенного по адресу: Адмиралтейский административный район, Конногвардейский бульвар, 5 (далее, Здание) под гостиницу. На настоящий момент согласно Распоряжению Губернатора Санкт-Петербурга №1689-ра от 08.07.2003 года Инвестору (ООО "Исаакиевский отель") разрешена реконструкция Здания под гостиницу за счет собственных и привлеченных средств, предоставляется земельный участок общей площадью 4 100 кв. м, заключается инвестиционный договор в соответствие с решением ИТК.

Гарантией властей на то, что не будет проблем с отселением и переездом людей является Распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга № 1689-ра, в котором власть Санкт-Петербурга высказала однозначное отношение к этому вопросу: указание Территориальному управлению Адмиралтейского административного района и Комитету по жилищной политике произвести расселение граждан, проживающих в Здании.

Гарантией властей на возможность построить на месте существующих зданий новый комплекс (или гарантии того, что ограничения будут разумны и учитывают интересы инвестора) является Распоряжение Губернатора, разрешающее реконструкцию (а не просто капитальный ремонт) Здания, будущий инвестиционный договор и согласованный проект реконструкции Здания.

Процедура возникновения права собственности ООО "Исаакиевский отель" на Здание такова:

-   полное расселение дома (ликвидация долевой собственности);

-   окончание реконструкции объекта и его приемка государственный комиссией;

-   подтверждение в КУГИ выполнения инвестиционного договора;

-   регистрация права собственности в ГУЮ "Государственное бюро регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Существует перечень нормативных актов - городских и федеральных, гарантирующих легальный статус инвестирования в Санкт-Петербурге:

-   Федеральный закон от 09 июля 1999 года №160-ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации";

-   Закон Санкт-Петербурга от 17 июня 2004 года №282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции";

-   Распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 03 июня 1994 года №585-Р "О порядке предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях".

Распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга №14-РА от 09 января 2002 года объект включен в перечень объектов гостиничной инфраструктуры. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 06 июля 2004 года №1268 "О программе размещения объектов гостиничной инфраструктуры в Санкт-Петербурге" данный объект недвижимости включен в Адресный перечень зданий и земельных участков для размещения объектов гостиничной инфраструктуры.

Проекту благоприятствует инвестиционный климат, позволяющий осуществлять долгосрочное планирование мероприятий, связанных с серьезными капиталовложениями в недвижимость. Рыночная ситуация в гостиничном бизнесе и растущая привлекательность города также позволяет прогнозировать достаточный спрос на услуги отеля.

Позиционирование себя как гостиницы среднего класса 4*, входящего в крупную международную гостиничную цепь, расположенного в центре города, рассчитанного на прием бизнесменов, туристов-индивидуалов, участников конгрессов, конференций, с высоким уровнем сервиса, имеющего несколько ресторанов, конференц-залов и широкий набор дополнительных услуг, цены на которые равны уровню региона расположения или несколько выше, предопределяет нижний барьер установления открытой цены за проживание на уровне 260 долларов.

Безусловно, коммерческая ценность значительно возрастет после передачи объекта целиком в частную собственность путем расселения существующих квартир. Благодаря этому, можно говорить о высокой инвестиционной привлекательности проекта и в глазах потенциальных участников проекта.

Таким образом, мы пришли к выводу:

В силу эксклюзивности местоположения гостиничного комплекса "Исаакиевский отель" применительно к объектам недвижимости доходного использования, которое играет определяющую роль в функциональном назначении отеля и выборе целевого сегмента, а также учитывая средний размер гостиницы и позиционирование гостиничного комплекса как отеля среднего класса 4*, предоставляющего полный набор бизнес-услуг и других дополнительных услуг, с ценами равными уровню региона расположения или несколько выше, входящего в крупную международную гостиничную цепь - абсолютно оправдано.

Похожие работы

Различные подходы к разработке культурно-деловых программ на базе гостиничного комплекса

Скачать

53899

0

0

... , полученных в процессе изучения курса «Методика проектирования культурно-деловых программ», в качестве предложения туристской услуги потенциальным клиентам разработать культурно-деловую программу на базе гостиничного комплекса с включением туристских ресурсов региона (туристских объектов и инфраструктуры Санкт-Петербурга и его пригородов). Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд ...

Совершенствование туристско-экскурсионного обслуживания иностранных туристов в Санкт Петербурге

Скачать

188831

11

2

... распространение рекламно-информационных материалов. В период проведения Петербургского экономического форума работало более 200 «ангелов». 3. Основные пути решения в туристско-экскурсионном обслуживании иностранных туристов в Санкт-Петербурге (на базе Городского туристско-информационного центра)   Скоро лето – самый пик туристического сезона. В Санкт-Петербург приезжает множество иностранных и ...

Туризм в Санкт-Петербурге

Скачать

24899

1

0

... отрасли экономики, направленной на удовлетворение туристских потребностей населения и гостей города. Цели и задачи работы сводятся: - характеристика нынешнего состояния и развития внутреннего туризма в Санкт-Петербурге; - необходимость и возможность привлечения и последующего приема гостей; - необходимость и возможность привлечения инвестиций, в том числе и иностранных; - описание и анализ ...

Особенности формирования туристского рынка Свердловской области

Скачать

180971

6

15

... Благоприятное отношение к туристам может быть создано через программы общественной пропаганды и информации, разработанные для местного населения. 2. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ТУРИСТСКОГО РЫНКА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ 2.1 Общая характеристика ООО ТК «ГлавТур» Параметры, показатели Характеристика Полное наименование предприятия / сокращенное наименование Общество с ограниченной ответственностью ...